“外行”地產(chǎn)商進(jìn)入模式
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時(shí)間：2008-7-7 13:06:54 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
作者：中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)制作 我來(lái)說(shuō)兩句 |
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一擲千金型
敢于“觸地”的外行，幾乎都是資金雄厚，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，特別是金融和土地新政的系列推出，使傳統(tǒng)的杠桿資金模式幾乎失靈。再加上市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，實(shí)力不夠就沒(méi)有資格覬覦這塊肥肉。
兼并重組型
“外行”地產(chǎn)商常常采取收購(gòu)股權(quán)、土地和項(xiàng)目的資本運(yùn)營(yíng)形態(tài)。這些企業(yè)幾乎都在其他行業(yè)積累了大量資金或創(chuàng)出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。
資源利用型
資源型、關(guān)系型企業(yè)，能拿到優(yōu)良的土地，得到地方首長(zhǎng)、要害部門的大力支持。但是這種企業(yè)往往只考慮土地和關(guān)系這一頭，對(duì)產(chǎn)品尤其是市場(chǎng)的另一頭準(zhǔn)備不足。一般都是一些區(qū)域性的企業(yè)，特別是一些外地企業(yè)以招商引資或政績(jī)工程的方式進(jìn)入。
上下游借力型
無(wú)論是主動(dòng)了解還是被動(dòng)拖入，地產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)，一不小心就會(huì)分一杯羹，特別是與開(kāi)發(fā)商有近親關(guān)系的。
“外行”地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)形態(tài)
完全自組公司
在已經(jīng)成功的房企挖一到兩個(gè)成熟的職業(yè)經(jīng)理人或操盤手，并帶出一個(gè)團(tuán)隊(duì)，借助他們的專業(yè)力量實(shí)現(xiàn)由投資商向開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)變。比如希望集團(tuán)，以及荷蘭ING的后期職業(yè)代理人方式。
與成功房企合作
與一個(gè)成功的房企合作，比如聯(lián)想與順弛當(dāng)年的合作，摩根與復(fù)地的合作。他們更多是充當(dāng)投資商的角色。
與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作
通過(guò)一個(gè)成功項(xiàng)目或品牌的運(yùn)作，完成從外行到內(nèi)行的轉(zhuǎn)變。像廣州星河灣與本土策劃大師王志綱的合作，包括最初北京萬(wàn)通與香港策劃大家鄧智仁的合作。
與金融機(jī)構(gòu)合作
與金融機(jī)構(gòu)合作由二級(jí)市場(chǎng)切入，如海內(nèi)外機(jī)構(gòu)向四大資產(chǎn)公司（中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司）和銀行單體或打包收購(gòu)不良資產(chǎn)的方式。
外行進(jìn)入房地產(chǎn)四大忌
一忌盲目樂(lè)觀：只憑道聽(tīng)途說(shuō)、別人勸說(shuō)或引誘擅自闖入，對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者沒(méi)有基本的調(diào)查和深入的了解，定位不準(zhǔn)確，在人才結(jié)構(gòu)和管理制度等方面也沒(méi)有充分的準(zhǔn)備。進(jìn)入后才發(fā)現(xiàn)到處是陷阱和難題。但是開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，只能硬著頭皮往前走。用高昂的代價(jià)換來(lái)稀薄的利潤(rùn)甚至虧損，以及下次成功的經(jīng)驗(yàn)。
二忌慣性思維：一些企業(yè)特別是其他行業(yè)的品牌公司，往往還依賴或不自覺(jué)地走老路。有的貿(mào)易型企業(yè)和工業(yè)企業(yè)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式上基本不熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，還沿襲原有的觀念和機(jī)制，結(jié)果造成企業(yè)或項(xiàng)目人才流動(dòng)頻繁，管理混亂，功敗垂成。
三忌虎頭蛇尾：一些投資商由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)缺乏了解，以為投入啟動(dòng)資金就可以拉動(dòng)消費(fèi)，靠墊資和賣期房就能完成整個(gè)資金鏈的循環(huán)，短期就能賺大錢。過(guò)程中發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這么簡(jiǎn)單，后續(xù)資金跟不上，造成項(xiàng)目中斷或爛尾。不但沒(méi)掙到錢，反而把多年積累的錢砸進(jìn)去了。
四忌貪大求洋：一些成功企業(yè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)，不是傾囊而出也是重兵投入。結(jié)果由于房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)變化莫測(cè)，自身對(duì)行業(yè)周期性認(rèn)識(shí)模糊，導(dǎo)致五指分開(kāi)，泥足深陷，發(fā)展戰(zhàn)略空洞而模糊，最后不得不壯士斷臂，收縮戰(zhàn)線。
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