統(tǒng)計(jì)稱(chēng)中國(guó)房?jī)r(jià)超警戒線(xiàn) 京滬負(fù)擔(dān)世界第四
數(shù)讀財(cái)經(jīng)：中國(guó)房?jī)r(jià)超警戒線(xiàn) 京滬負(fù)擔(dān)世界第四
住房一直是最大的民生話(huà)題之一。北京、上海的房?jī)r(jià)對(duì)于普通工薪階層“僅可遠(yuǎn)觀”，但在摩納哥36萬(wàn)元人民幣每平方米的均價(jià)看來(lái)，京滬房?jī)r(jià)還嫌“太低”。國(guó)內(nèi)“房奴”抱怨房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)過(guò)重“傷不起”，但跟孟買(mǎi)人相比還算是幸福的，因?yàn)槊腺I(mǎi)一間房的售價(jià)是他們年收入的740多倍。
放眼世界，中國(guó)房?jī)r(jià)到底處于怎樣的水平?未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)又將有怎樣的表現(xiàn)?
全球最高房?jī)r(jià)：摩納哥
2013年年初美國(guó)媒體一份關(guān)于全球最貴房產(chǎn)的報(bào)道引起人們關(guān)注，引來(lái)國(guó)內(nèi)網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)載。實(shí)際上，這份報(bào)道中的數(shù)據(jù)早在去年四月份便出現(xiàn)在花旗私人銀行和倫敦房地產(chǎn)公司萊坊的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中。
報(bào)告顯示，世界上房?jī)r(jià)最高的國(guó)家是摩納哥，一個(gè)袖珍卻極盡奢華的國(guó)度。該國(guó)平均房?jī)r(jià)高達(dá)5408美元每平方英尺，折合人民幣36.23萬(wàn)元每平方米!摩納哥與法國(guó)南部接壤，國(guó)土面積僅1.95平方公里，人口約為3.28萬(wàn)人。就是這樣的彈丸小國(guó)，憑借著發(fā)達(dá)的博彩業(yè)和旅游業(yè)，以及避稅天堂的美譽(yù)吸引著世界各地的富豪們前來(lái)消費(fèi)和置業(yè)，其中包括“F1之王”舒馬赫在內(nèi)的眾多賽車(chē)明星和名牌車(chē)制造商的老板們。正因如此，摩納哥成為世界上最富庶的國(guó)家之一，2012年房?jī)r(jià)也連續(xù)第三年全球最高。
法國(guó)費(fèi)拉角是世界房?jī)r(jià)第二高的地區(qū)，平均4800美元/平方英尺，約為32.16萬(wàn)元人民幣每平方米。費(fèi)拉角是法國(guó)的一個(gè)海島城市，也是富豪和明星們度假豪宅的聚集地。早在2011年華爾街日?qǐng)?bào)姐妹報(bào)《金融新聞》統(tǒng)計(jì)的“全世界最貴的10條街道”中，環(huán)繞費(fèi)拉角的Chemin de Saint-Hospice街道當(dāng)時(shí)排名第四，街上最高房?jī)r(jià)高達(dá)每平方米4.5萬(wàn)歐元。
值得注意的是，全球房?jī)r(jià)榜單上除了法國(guó)、英國(guó)、瑞士這些歐洲傳統(tǒng)富國(guó)以外，香港別墅和公寓價(jià)格均入圍世界前十，其中香港別墅以均價(jià)29.52萬(wàn)元人民幣排名第4，公寓均價(jià)17.59萬(wàn)元排名第10。
自回歸中國(guó)后由于香港特別行政區(qū)政府施政方針多次轉(zhuǎn)變，香港房?jī)r(jià)歷遍暴跌和暴漲。1997年主權(quán)移交后，供地權(quán)限得以松綁的特區(qū)政府立刻大幅增加土地供應(yīng)。但供應(yīng)持續(xù)大增又恰逢世界金融危機(jī)爆發(fā)，造成香港房?jī)r(jià)其后6年內(nèi)暴跌近70%。吸取教訓(xùn)的港府隨后供地劇減，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后需求增加，再加上內(nèi)地炒房客蜂擁轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終使得香港房?jī)r(jià)被越來(lái)越高。
住房負(fù)擔(dān)：亞洲最重歐洲最輕
世界豪宅價(jià)格之高讓人驚訝，但較低的房?jī)r(jià)或許更難讓人接受。實(shí)際上，真正衡量一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理，需要看當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑磭?guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。
美國(guó)在線(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)查公司“Global Property Guide”最近公布了2012年間77個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比，是各國(guó)高檔住宅售價(jià)與當(dāng)?shù)厝司鵊DP的比值，可以考察個(gè)人購(gòu)房所需的大致年限。其中房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)選自該房地產(chǎn)調(diào)查公司統(tǒng)計(jì)的2012年2-3季度各國(guó)100平方米高檔住宅價(jià)格，而GDP數(shù)據(jù)則來(lái)自IMF公布的數(shù)據(jù)。
雖然統(tǒng)計(jì)的并非是平均房?jī)r(jià)，但這個(gè)“個(gè)人房?jī)r(jià)收入比”排名也足以觀察哪國(guó)房?jī)r(jià)真正讓人難以承受。
結(jié)果顯示，亞洲國(guó)家包攬了房?jī)r(jià)收入比最高的前四名，可見(jiàn)亞洲居民房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)之重。印度房?jī)r(jià)收入比全球最高，一間高檔住宅的價(jià)格竟是當(dāng)?shù)厝四昃杖氲?40多倍。孟買(mǎi)是拉高印度房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住＝刂?012年11月，孟買(mǎi)300平方米左右較好的房子售價(jià)可高達(dá)1.7萬(wàn)美元每平方米(約10.71萬(wàn)元人民幣)，而小一點(diǎn)的公寓也要 1.16-1.4萬(wàn)美元不等。孟買(mǎi)人口密度居世界前列，但土地供應(yīng)極其緊張，城內(nèi)公寓房稀少且昂貴，有報(bào)道甚至稱(chēng)孟買(mǎi)60%人口在貧民窟安家。這樣的環(huán)境下，買(mǎi)房對(duì)于一般孟買(mǎi)居民而言幾乎是個(gè)奢望。
房?jī)r(jià)收入排名第二、三的柬埔寨和菲律賓都是東南亞國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比分別為319.5倍和142.09倍。房?jī)r(jià)如此之高，與這些國(guó)家大力招商引資不無(wú)關(guān)系。其中柬埔寨更是全力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放，對(duì)外匯不設(shè)管制，吸引外資如潮水般涌入，把房?jī)r(jià)越炒越高;但柬埔寨國(guó)內(nèi)仍以加工制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，生產(chǎn)附加值不高，國(guó)人收入依然處于較低水平，正是這樣的落差使其房?jī)r(jià)收入比高居世界第二。
毫無(wú)意外，中國(guó)內(nèi)地也是名列前茅。數(shù)據(jù)顯示，以北京、上海為代表的中國(guó)“個(gè)人房?jī)r(jià)收入比”為133.72，位居77國(guó)第4位。也就是說(shuō)，京滬地區(qū)個(gè)人大致需要133年才能購(gòu)入一套100平米的高檔住宅。
相反，“個(gè)人房?jī)r(jià)收入比”最低的5國(guó)都是歐洲國(guó)家。事實(shí)上，這些國(guó)家實(shí)際房?jī)r(jià)并不低(盧森堡高檔住宅均價(jià)約為4.7萬(wàn)元人民幣每平方米)，但正因這些國(guó)家居民收入較高，加上社保福利更為完善，買(mǎi)房對(duì)于這些他們而言還算負(fù)擔(dān)得起。世界銀行[微博]數(shù)據(jù)顯示，2010年盧森堡人均年收入就達(dá)7.951萬(wàn)美元。而從上面盧森堡6.11的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，100平方米的高檔住宅對(duì)一般的盧森堡人而言，只需要攢夠6年多一點(diǎn)的工資足矣。
中國(guó)：房?jī)r(jià)明顯脫離居民收入水平
雖然上述“個(gè)人房?jī)r(jià)收入比”指標(biāo)已能大致看出世界房?jī)r(jià)水平，但國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比更多是用家庭年收入計(jì)算得出。世界銀行認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3-6倍。從這個(gè)指標(biāo)看，中國(guó)房?jī)r(jià)依然處于過(guò)高的水平。
為提高合理性，21世紀(jì)網(wǎng)數(shù)據(jù)部選擇可支配收入數(shù)據(jù)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24565元/年，按城鎮(zhèn)戶(hù)均人口2.89人算，家庭可支配收入為7.61萬(wàn)元/年。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2011年城鎮(zhèn)戶(hù)均住房面積約為95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均價(jià)5498元/平方米，可得我國(guó)一套住房總價(jià)格約為52.23萬(wàn)元。
最終計(jì)算得出，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為7.36倍，明顯超出國(guó)際合理房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限。
如果在收入上也按照中國(guó)人“門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)”的傳統(tǒng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的五等份收入分組劃分，發(fā)現(xiàn)只有高收入組的房?jī)r(jià)收入比能夠在國(guó)際合理水平。這意味著，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯脫離普通居民收入水平。買(mǎi)房，或許更多是富人才能想的事情。
但中國(guó)的高收入者買(mǎi)房就容易了么?答案是否定的。眾所周知，高收入群體多聚集在北上廣等一線(xiàn)城市，但房?jī)r(jià)收入比之高在這些一線(xiàn)城市卻更為突出。
以上海為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，商品住宅平均價(jià)格為21412元/平米，那么一套95平米住宅總價(jià)約為203.41萬(wàn)元。以上海市的戶(hù)均人口數(shù)2.49計(jì)算可得，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20.33倍，接近上述我國(guó)7.36平均值的3倍。
如果考慮一線(xiàn)地段，如上海內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，房?jī)r(jià)可達(dá)5.56萬(wàn)元每平米，對(duì)比上海全市居民家庭人均收入，就算一對(duì)小夫妻不吃不喝，一年的收入也不夠在上海內(nèi)環(huán)購(gòu)買(mǎi)2平方米房子;外環(huán)線(xiàn)以外住房均價(jià)為16541元/平方米，這對(duì)小夫妻即使在外環(huán)購(gòu)買(mǎi)一套90平方米住房，也需要不吃不喝近19年。
2012第三季度：京滬房?jī)r(jià)漲幅世界第二
想要探討未來(lái)房?jī)r(jià)走向，可以先從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率找出端倪。根據(jù)倫敦房地產(chǎn)公司萊坊住宅報(bào)告，2012年前三季度同比增長(zhǎng)最快的是巴西，增長(zhǎng)率達(dá)到15.2%。香港房?jī)r(jià)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，憑借14.2%排列世界第二。
單從2012年第三季度看，同比增長(zhǎng)最快的是哥倫比亞，香港依然名列前茅，以4.5%的單季增長(zhǎng)率居世界第三。
無(wú)論前三季度還是第三季度，以北京、上海為代表的中國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率均居世界前列。第三季度比前三季度增長(zhǎng)更為亮眼，4.6%的同比增幅為世界第二，僅低于榜首哥倫比亞0.3個(gè)百分點(diǎn)。
回顧2012年年末房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，估計(jì)在即將公布的四季度及全年數(shù)據(jù)上，中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)表現(xiàn)可能會(huì)更加突出。
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