劉先生在西南三個省市都有小產(chǎn)權(quán)房、新居工程建設(shè)項目,老劉告訴《中國經(jīng)營報》記者，“不用出錢拿地，購買群體巨大，而每平方米上千元的利潤，商品房開發(fā)商很難做到。”對于轟轟烈烈的小產(chǎn)權(quán)房清理之勢，劉先生顯得相當(dāng)坦然。
政府立項
“小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。”相關(guān)部門和專家給老劉的意見是，“小產(chǎn)權(quán)房不能直接開發(fā)，必須有合法合規(guī)的理由。”這個理由便是，成渝兩地為推行城鄉(xiāng)綜合配套改革所啟動的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，“需要大量的住房，而政府不可能投入這么大，需要社會力量的參與。”
據(jù)了解，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地；二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地；三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)；四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實現(xiàn)的時候可以允許。
“從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及到所謂的 違法 問題。”老劉表示，只要同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作，取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，以政府立項解決農(nóng)民轉(zhuǎn)移的方式便可順利理清其中的障礙，“這相當(dāng)于政府出地、建筑商出錢，然后以多建的房屋或集約出來的建設(shè)用地指標(biāo)對外銷售獲取利潤。”
值得一提的是，集約出來的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)（即地票）于2010年曾在成都產(chǎn)權(quán)交易中心拍出近98萬元/畝的天價，高出成都市出臺的基準(zhǔn)地價18萬元/畝約5倍。
火爆的交易一度將開發(fā)商的眼光吸引到老劉所涉足的領(lǐng)域，但成都地票交易迅即被國土部暫停。
各方受益
“地票交易被暫停和清理小產(chǎn)權(quán)房的背后實際是中央和地方的博弈。”在農(nóng)村問題專家鄭錫軍看來，現(xiàn)行體制下，賣地權(quán)實際上在縣市政府，而批地權(quán)在中央和省政府，而賣地所得收入也大部分納入縣市財政，此外要解決城市居民的保障房建設(shè)和“農(nóng)民進(jìn)城”的住房問題，中央的財政投入有限，“在這樣的情況下，中央要清理小產(chǎn)權(quán)房無疑觸及了地方特別是基層政府的神經(jīng)。”
在重慶龍崗地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽看來，在重慶郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬農(nóng)民工進(jìn)城，其中一半都進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。“這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)要接收這么多農(nóng)民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，如果要清理這些小產(chǎn)權(quán)房，政府至少需要投入上千億元的資金。”
“實際上在小產(chǎn)權(quán)房和新居工程的開發(fā)鏈條中，各方都是受益者：首先，由于不用交納土地出讓金和各種稅費，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村子或者鎮(zhèn)里可獲超額利益；其次，合作開發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會超過商品房開發(fā)所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購房者購買到了遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜于大產(chǎn)權(quán)的房子。”在老劉看來，如果非要清理小產(chǎn)權(quán)房，那么農(nóng)村集體土地也享有抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利無疑將在一定程度上“落空”，回到政府對土地的壟斷道路上來，這對資金鏈一向緊張的開發(fā)商來說也是利大于弊。
在曾深度參與成都綜改及四川災(zāi)后重建的土地確權(quán)問題的北京盈科律師事務(wù)所合伙人、資深律師王德波看來，“如果實現(xiàn)農(nóng)村集體土地和國有土地的 同地、同價、同權(quán) ，國家對土地一級市場的壟斷局面被打破，土地財政收入便會大幅度減少，這是政府不會讓小產(chǎn)權(quán)房任意發(fā)展的重要原因。”
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