【背景】
早在去年發(fā)布的《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中就提出了以房養(yǎng)老這一概念，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)等部門開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。而在去年9月全國(guó)政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，不少國(guó)家都采取“以房養(yǎng)老”措施來(lái)應(yīng)對(duì)人口老齡化問題，銀監(jiān)會(huì)也就此展開過(guò)專項(xiàng)調(diào)研。如今，養(yǎng)老保障問題再次成為社會(huì)熱點(diǎn)問題，討論多年的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)又被提上了議程。
所謂以房養(yǎng)老，最為人熟悉的一種形式便是住房反向抵押貸款，即“倒按揭”。也就是房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，定期給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。其最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。
【意義】
在公共財(cái)政無(wú)力“兜底”所有養(yǎng)老問題的情形下，以房養(yǎng)老不失為一個(gè)好的解決方法。目前中國(guó)一些老年人積蓄不多，有的甚至沒有養(yǎng)老保險(xiǎn)，但是在房改后，很多人擁有了產(chǎn)權(quán)房，甚至擁有了第二套、第三套房。在擁有多個(gè)房產(chǎn)的情況下，拿出一部分來(lái)解決養(yǎng)老問題也不失為一個(gè)好辦法。
此外，在具體操作層面，“以房養(yǎng)老”具有很大的靈活性。住房反向抵押貸款有近40種方式，非常個(gè)性化。比如，老人可以搭配高額的醫(yī)療保險(xiǎn)，可以要求保險(xiǎn)公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金。
【具體業(yè)務(wù)】
據(jù)了解，目前能進(jìn)行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)操作的只有中信銀行。去年10月，中信銀行開始推行“養(yǎng)老按揭”貸款業(yè)務(wù)，并發(fā)行中老年借記卡，以滿足老年人的結(jié)算業(yè)務(wù)需要，醫(yī)療方面的預(yù)約掛號(hào)、貴賓導(dǎo)診，房產(chǎn)方面的養(yǎng)老按揭等需求。
申請(qǐng)“養(yǎng)老按揭”貸款業(yè)務(wù)的借款人可以為養(yǎng)老人本人，也可以是養(yǎng)老人的法定贍養(yǎng)人。如借款人為養(yǎng)老人本人，借款人須為年齡滿55周歲具有完全民事行為能力的自然人，身體健康良好，無(wú)重大疾病。而抵押物必須為借款人本人名下住房，產(chǎn)權(quán)明晰且沒有爭(zhēng)議和糾紛，變現(xiàn)能力較強(qiáng)且不在政府拆遷范圍內(nèi)；抵押住房已經(jīng)出租的，借款人應(yīng)確保租期不超過(guò)抵押期限。
貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。貸款利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或適當(dāng)上浮執(zhí)行。貸款資金的發(fā)放采取按月分期發(fā)放的形式。為了方便借款人還款，自第二期開始，從放款金額中逐期扣收應(yīng)還利息或本息，實(shí)際支付的養(yǎng)老金為每月放款額減去應(yīng)還利息或本息。在還款上，借款人可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇按月還息，到期一次性還本或按約定每月等額償還部分本金并按月自動(dòng)還本付息。
【問題及改進(jìn)】
“以房養(yǎng)老”雖好，但是目前仍然有一些問題亟待解決。首先是70年產(chǎn)權(quán)的問題。現(xiàn)在業(yè)界普遍認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大的差異。對(duì)于抵押房產(chǎn)的老人來(lái)說(shuō)，可能會(huì)面臨著產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要在全國(guó)范圍內(nèi)推行“以房養(yǎng)老”，首先要解決的便是70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題。
其次是觀念問題。很多老年人認(rèn)為，如果需要用房子養(yǎng)活自己，不僅自己內(nèi)心會(huì)有挫敗感，在外也會(huì)覺得自己和孩子都沒有顏面。因此，在傳統(tǒng)觀念方面還有待改進(jìn)。
第三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控，這使得各方顧慮重重，不愿意做這一項(xiàng)業(yè)務(wù)。比如對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，宏觀調(diào)控下房子蘊(yùn)含的價(jià)值是個(gè)變量，起伏不定難以判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控顯得尤為重要。
最堅(jiān)實(shí)的養(yǎng)老金
投資黃金
【概述】
中國(guó)的人口老齡化嚴(yán)重，養(yǎng)老保障問題十分嚴(yán)峻，單靠政府解決如此龐大人口的養(yǎng)老問題是不現(xiàn)實(shí)的。中國(guó)社會(huì)的養(yǎng)老問題必然是通過(guò)多種渠道、多種方法解決。在通貨膨脹時(shí)代背景下，投資實(shí)物黃金不失為一個(gè)非常好的能夠抵御通貨膨脹的養(yǎng)老方式。
黃金這個(gè)昔日的“貨幣之王”具有很好的抵抗通貨膨脹的長(zhǎng)期保值功能。其長(zhǎng)期保值性體現(xiàn)在等量的黃金可以換到等量的商品或服務(wù)，可以抵御通貨膨脹帶來(lái)的幣值變動(dòng)和物價(jià)上漲的影響。因此，普通投資者可以用手頭的閑錢或者準(zhǔn)備養(yǎng)老的錢購(gòu)買黃金，以逐步建立個(gè)人黃金儲(chǔ)備，將自己財(cái)產(chǎn)的1/4-1/3變?yōu)閷?shí)物黃金，使之成為養(yǎng)老金最堅(jiān)實(shí)的組成部分。
【方式種類】
目前國(guó)內(nèi)黃金投資品種主要包括實(shí)物黃金、上海黃金交易所T+D黃金延期交易和各大銀行的紙黃金。此外，黃金股也是不錯(cuò)的投資標(biāo)的。投資黃金的最佳標(biāo)的物是實(shí)物金條。中金公司和各大銀行出售投資金條的價(jià)格是金交所現(xiàn)貨價(jià)格上浮10元/克，回購(gòu)價(jià)一般是下浮2元/克。交易成本高，也就意味著不可能頻繁買進(jìn)賣出。這對(duì)普通投資者追漲殺跌的頑癥倒是個(gè)不錯(cuò)的偏方。
有的人喜歡購(gòu)買或收藏紀(jì)念金條和首飾作為投資。但是紀(jì)念金條和首飾的價(jià)格比投資金條高出30%左右，將來(lái)出手時(shí)買家不見得愿意多付這筆錢。所以，除非個(gè)人愛好或有什么特殊意義，否則不建議作為投資標(biāo)的。
此外，上海黃金交易所的T+D黃金延期交易采取保證金制，只需10%資金即可操作。“延時(shí)”兩字背后藏著做空機(jī)制，即你可以在高價(jià)時(shí)先賣出，在低價(jià)時(shí)再買入平倉(cāng)賺取差額。
如果本身就是股民，且喜歡做波段的可以去投黃金股。由于黃金總的走勢(shì)太明確，不論大資金小資金都得通過(guò)波段賺錢。而國(guó)際金價(jià)的波動(dòng)是有跡可尋的，黃金與原油走勢(shì)基本同步，與美元相反。只要能大致預(yù)測(cè)國(guó)際金價(jià)，就可以在A股隨波逐流。即使判斷錯(cuò)了，也只不過(guò)失去一次賺錢的機(jī)會(huì)，只要不驚慌失措就不會(huì)賠本。
最后一種投資黃金的方式是購(gòu)買紙黃金，其手續(xù)費(fèi)低。它與黃金股走勢(shì)大同小異，但交易不及A股活躍，對(duì)一般投資者來(lái)講沒有必要專門開戶操作。 本新聞共 3頁(yè),當(dāng)前在第 3頁(yè) 1 2 3 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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