高峰時(shí)，有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來，盡管經(jīng)歷多次房地產(chǎn)調(diào)控，但對溫州炒房者影響不是很大。張鳴說，以前房價(jià)比較低，一套房子交易少的賺一二十萬，多的賺三五十萬。
這與本世紀(jì)初，由媒體、中介等組織的“溫州炒房團(tuán)”，其成員組成已經(jīng)發(fā)生很大的變化。當(dāng)時(shí)，房價(jià)基數(shù)比較低，又加上銀行貸款比較寬松，大多握有幾十萬、上百萬元的溫州人，都會去全國各地買幾套房子，出現(xiàn)了“全民炒房”的盛況。
但真正的“分水嶺”出現(xiàn)在2010~2011年期間，“限購令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策迭出，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。
由于房價(jià)快速上漲，炒房動(dòng)用資金量大，一般投資人已經(jīng)難以撬動(dòng)。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過企業(yè)、炒房者流入房地產(chǎn)市場。一位房產(chǎn)中介人士說，開發(fā)商高息融資建房，炒家高息借款炒房，已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密。
去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
在張鳴看來，企業(yè)主炒房，與“產(chǎn)業(yè)不景氣”有極大關(guān)系。他說，自己以前辦企業(yè)，虧空得很厲害，“反正是搞什么企業(yè)都虧錢”。其中，高利率讓企業(yè)難以承受，某商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)最高月息1.2分多，民間借貸月息三四分也頗為平常，企業(yè)不可能把這個(gè)融資資金投入生產(chǎn)。
于是，把企業(yè)作為融資平臺，以此獲得大量銀行貸款，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)、高利貸等領(lǐng)域，溫州甚至出現(xiàn)“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”等比較普遍的現(xiàn)象。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百強(qiáng)企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)，無一不涉足了房地產(chǎn)開發(fā)，包括鞋革、服裝等知名企業(yè)。
參與人員之多，且融資比例之高，是近幾年溫州炒房者的主要特點(diǎn)。其中一些社會融資，來自房產(chǎn)抵押貸款等，現(xiàn)在炒家無力還本付息，房東只能背負(fù)沉重債務(wù)。
高比例融資，過度房產(chǎn)炒作，在房產(chǎn)調(diào)控、民間借貸危機(jī)中，溫州炒房者的恐懼隨之而來。
除了炒作本地樓市外，之前溫州炒房者還在全國各地買房，其中以杭州、上海等地為重點(diǎn)，其房源占比較大。張鳴說，一線城市房產(chǎn)調(diào)控，房產(chǎn)“剎車”，30%的溫州炒房者已經(jīng)退出市場；剩下來的一半炒房者，在房價(jià)下跌、融資成本重負(fù)下，變賣房產(chǎn)也已經(jīng)資不抵債。最后百分之二三十的炒房者，資金鏈估計(jì)也只能撐到今年年底。
“卷土重來”只是傳說
最近有傳言說，溫州炒房客卷土重來，深圳等沿海城市成看房熱門。“現(xiàn)在問題都解決不了，不可能去買房。”對此，張鳴、陳先生均認(rèn)為，這極有可能是開發(fā)商，借用溫州炒房客名義，人為炒作提振樓盤銷售信心。
對此，泰和房產(chǎn)總經(jīng)理林育、平安易居總經(jīng)理姜毅、哥倫布房產(chǎn)總經(jīng)理陳平等溫州營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控及溫州民間借貸危機(jī)等，對溫州炒房客打擊很大，所謂其卷土重來“炒作成分過大”。
多位一線中介人士向本報(bào)記者反映，最近幾個(gè)月，溫州房產(chǎn)交易量上升，主要為剛性需求和改善性需求，一般建筑面積在120平方米之內(nèi)。
日出房產(chǎn)中介小李說，他上半年已交易十多套中小戶型房子，沒有一套為投資買房。“小戶型房源稀缺，成交比較好，價(jià)格有所上漲。而大戶型房子扎堆，成交萎靡，價(jià)格在繼續(xù)下降。”
“現(xiàn)在去買房，我們有心也沒力。”張鳴說，目前溫州大多數(shù)炒房者被深套，沒有多余資金再去外地買房。多位炒家、房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在上海、北京、杭州等外地買房的溫州人，大多數(shù)為子女讀書、養(yǎng)老度假、經(jīng)商等剛性需求。或許幾年后，這些房子在完成使命后會被賣掉，但他們并非以炒房為目的。
上述多位中介人士向本報(bào)記者反映，大量溫州炒房客已經(jīng)完全敗退，且三五年時(shí)間里很難恢復(fù)元?dú)狻?/P>
他們認(rèn)為，實(shí)體企業(yè)狀況不佳，上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn)，實(shí)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)動(dòng)力銳減；資金運(yùn)作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房價(jià)上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。
更關(guān)鍵的是，盡管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購令”等調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，房價(jià)不可能出現(xiàn)大跌或大漲，炒房者對房地產(chǎn)投資前景已經(jīng)不看好。
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