在住宅開發(fā)領(lǐng)域遭遇政策調(diào)控之際，商業(yè)地產(chǎn)的火爆，堅(jiān)定了住宅開發(fā)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的信心。從2011年房企年報(bào)和業(yè)績發(fā)布情況來看，百強(qiáng)企業(yè)的90%有進(jìn)軍或者擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)版圖的構(gòu)想，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為趨勢。
高回報(bào)率加速轉(zhuǎn)型**********本=文=來=源=于=創(chuàng)=業(yè)=網(wǎng) c=y=e.c=o=m.c=n版=權(quán)=所=有
房企年報(bào)顯示，2011年的房地產(chǎn)市場將是商業(yè)地產(chǎn)角逐的戰(zhàn)場。**********本)文)來)源)于)創(chuàng))業(yè))網(wǎng) c)y)e.c)o)m.c)n版}權(quán)|所有
在嚴(yán)苛的住宅市場政策影響下，商業(yè)地產(chǎn)前進(jìn)的車輪似乎已不可阻擋。先是一直堅(jiān)持走住宅專業(yè)化市場的萬科攜手中糧完成了上海首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目VMO；緊接著，金地也確立了“一體兩翼”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融業(yè)共同發(fā)展目標(biāo)，并爭取未來五年里在全國投資20個(gè)綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億元；3月早些時(shí)間，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞曾表示，這兩年招商地產(chǎn)持有的商業(yè)物業(yè)大約為100萬平方米，在建的約有100萬平方米。2011年大股東招商局集團(tuán)將對地產(chǎn)投入更大的力量。
圍繞大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的種種構(gòu)想和規(guī)劃，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，高回報(bào)率成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵詞。
一直堅(jiān)持做住宅開發(fā)的宏業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，今年開始把80%的精力都放在了商業(yè)地產(chǎn)上。其市場部總監(jiān)趙琳在接受采訪時(shí)說，相比住宅市場拿地標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目相對容易，而且住宅市場在首付標(biāo)準(zhǔn)提高到50%以后，收益率大幅下降。這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率就有較高的優(yōu)勢。**********本=文=來=源=于=創(chuàng)=業(yè)=網(wǎng) c=y=e.c=o=m.c=n版=權(quán)=所=有
趙琳介紹說，調(diào)控政策出臺(tái)之前，住宅的首付一般只需20%，1.1倍利率，1000平方米的住宅首付約800萬元，動(dòng)態(tài)測算年回報(bào)率1.1%。雖然租金回報(bào)不算高，但升值迅速，且投入資金量小，流動(dòng)性好。但是隨著首付比例提高，市場投資熱情受挫，租售比和房價(jià)上漲空間被擠壓，住宅市場利潤空間縮水。**********本)文)來)源)于)創(chuàng))業(yè))網(wǎng) c)y)e.c)o)m.c)n版}權(quán)|所有
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔說，在住宅市場受到政策限制后，商業(yè)地產(chǎn)在政策上存有優(yōu)勢，加之商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率高，一定程度上成了房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的催化劑。
“以北京為例，按照土地價(jià)格是6000元/平方米，建筑成本是5000元/平方米計(jì)算，投入成本是1.1萬元/平方米。一個(gè)5萬平方米的購物中心，根據(jù)地段不同，平均租金是300元/平方米/月，成本投入是5.5億元左右，租金收益是1.8億元，照此計(jì)算差不多3年的時(shí)間可以收回成本，回報(bào)率高達(dá)30%。”蔡宇翔說。**********本=文=來=源=于=創(chuàng)=業(yè)=網(wǎng) c=y=e.c=o=m.c=n版=權(quán)=所=有
開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)，商家更愿意從事商業(yè)地產(chǎn)交易，從上游到下游，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉戆l(fā)展的黃金時(shí)期。但西安國都證券分析師朱智平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比是一個(gè)專業(yè)性很高，競爭也比較充分的行業(yè)，除了關(guān)注土地和商家資源外，也應(yīng)該在資金、管理以及人才上做好功課，而在資金上商業(yè)地產(chǎn)前期投入巨大、投資周期較長，以回報(bào)率、增長率為核心的產(chǎn)業(yè)特性，也容易令其陷入非理性的投資沖動(dòng)中。
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