從滿足以上條件的40個大中城市來看，人均GDP與人均新增商業(yè)面積之間的關系表明國內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要有兩類城市：一類是包括上海、深圳和廣州在內(nèi)的一線城市，它們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，但可以利用的土地資源已近飽和，因此商業(yè)面積很難擴張；另外一類二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，未來具備較大開發(fā)潛力，這些城市既包括以濟南、大連等為代表的沿海次中心城市，也包括以南昌、武漢、長沙等為首的中西部城市，它們有望成為未來5年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力地區(qū)。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動力：城市消費力。《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》這一國家級規(guī)劃正在編制、完善。但是毫無疑問的，規(guī)劃將旨在擴大消費需求。到2015年，社會消費品零售總額力爭比2010年翻一番，超過30萬億元。目前正在審核的個人所得稅起征點調(diào)整，也可窺探一二。保守估計，如果起征點上調(diào)至2500元，一個月節(jié)稅50-100元，則年新增收入600-1200元；如果起征點上調(diào)至3000元，一個月節(jié)稅75-200元，則年新增收入900-2400元。相對于2010年我國城鎮(zhèn)居民年消費性支出增量部分1206元，翻了近一倍。
分城市來看，消費能力最強的無疑便是北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)，其次便是杭州、青島、寧波等城市。同時，對比各自儲蓄能力來看，如果以居民儲蓄余額與GDP對比，得出各城市的潛在購買力，理論上我們認為，目前儲蓄比例較大的城市的潛在購買力較強。以此來看，目前國內(nèi)潛在購買力最高的為太原、北京、上海、成都、寧波、南京等城市。綜合來看，目前支出能力強且儲蓄較高的城市除了北、上、廣、深之外，還有杭州、寧波、南京、成都。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前提：零售業(yè)發(fā)展。從國際慣例來看，日本在上世紀90年代以前，百貨企業(yè)和大型綜合超市占市值很大的比重。在1980年人均GDP接近9000美元時，日本呈現(xiàn)了多數(shù)大型零售商為百貨企業(yè)，一直持續(xù)到人均GDP增長逾一倍至2.4萬美元。這段時間也是其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的時期。韓國的狀況與日本大體相同。過去10年基本上追隨日本上世紀80年代的發(fā)展歷程，三大零售商中有兩家是百貨企業(yè)。中國現(xiàn)今百貨店銷售的平均增幅為10%，與日本韓國當年的水平相近。
分析國內(nèi)40個大中城市發(fā)現(xiàn)，僅從城市零售總額來看，成都、廣州、杭州、長沙、武漢等地均為目前國內(nèi)城市消費的佼佼者，其百貨店的增長亦高于全國平均水平的10%，達到18%左右。因此，這些城市未來零售業(yè)的發(fā)展將極大地帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵：城市交通。信息時代，二三四線城市都可以與一線城市的資訊同步，因此信息的不對稱將不再是“從商”的根本。交通成為國內(nèi)貿(mào)易的鏈條，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵所在。都市圈便是一線城市與周邊城市資源互補的最好方式——城際快線和城鐵公交化，二線城市與一線城市的人流物流同步。
由客運量判斷，客運集中的城市無疑是各個區(qū)域都市圈中心。都市圈中心的城市無疑在地理位置上有極大的優(yōu)勢。例如作為北方市場重要物流中心的北京，中原腹地的武漢，位居廣闊西部的重慶、成都，作為南方經(jīng)濟重鎮(zhèn)的深圳、廣州。目前服裝城的開發(fā)商便是主要依據(jù)廣州、杭州、北京幾十萬平方米的服裝城，向周邊區(qū)域輻射。
商業(yè)地產(chǎn)的誘因：旅游。旅游業(yè)也是可以使城市商業(yè)得以發(fā)展的另一重要因素。例如，美國賭城拉斯維加斯2005年只有54.5萬人口，但是由于博彩業(yè)的發(fā)達，全年吸引了游客3850萬人次，零售業(yè)在拉斯維加斯得到蓬勃發(fā)展。北京同樣也是旅游引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的受益者，2008年北京奧運會前一年成為了商業(yè)地產(chǎn)的井噴年。據(jù)統(tǒng)計，2007年北京商業(yè)地產(chǎn)的放量超過了400萬平米，為近10年之最。同樣，商業(yè)市場吸納量也創(chuàng)下新高。由于受奧運的影響，國內(nèi)外零售商都在奧運前進駐京城優(yōu)秀的商業(yè)項目來提前爭奪市場份額，應該說，受到奧運的利好因素，北京的商業(yè)地產(chǎn)處于供需兩旺的狀態(tài)。由各城市旅游接待人數(shù)及五星級酒店領先的均是北、上、廣及杭州、天津、蘇州、南京等旅游名城。擁有旅游優(yōu)勢的這些城市將成為這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要誘因。
《商業(yè)價值》在綜合了各城市城市經(jīng)濟、消費力、零售業(yè)發(fā)展、城市交通、旅游及酒店等因素之后得出北、上、廣地區(qū)由于市場趨于飽和，并不能成為未來爭奪的主戰(zhàn)場，不在考慮范圍。故而，大中城市中，中部地區(qū)的南昌、武漢、長沙；沿海的天津、青島、杭州、寧波、南京；以及西部地區(qū)的成都，這些將是近幾年商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)點。
同時，三四線城市將會是目前地產(chǎn)企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)集中地。目前，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將推進城市化進程、“十二五”收入分配制度的改革和完善提高將促發(fā)三四線城市的市場需求。萬達目前在建的39家城市綜合體中，分布在三四線城市的數(shù)量占比接近40%；加上已建成的33家綜合體，萬達廣場在三四線城市的占比已達到32%。世茂股份22個綜合體項目中有10個位于三四線城市，占比高達46%。同樣，蘇寧電器自2008年便已開始布局三四線城市，三四線城市店面數(shù)量由2008年的8.3%上升至31%。
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