期待金融創(chuàng)新產(chǎn)品
據(jù)了解，此次放開后保險資金可投向的不動產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)四類。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開發(fā)則被排除在外，征求意見稿明確規(guī)定，保險機構(gòu)不得參與一級土地開發(fā)、參與住宅類商品房的開發(fā)和銷售、提供無抵押、無擔保的債權(quán)融資。
據(jù)覃曉梅介紹，從國際經(jīng)驗來看，商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，首先商業(yè)物業(yè)針對企業(yè)等機構(gòu)客戶，一般體量規(guī)模較大，集中管理，出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝唬欢≌袌鰟t針對個人，更類似于零售市場且分散管理，對于資金量盤大的保險資金來說，投資商業(yè)物業(yè)更為適合。此外，與住宅市場不同，商業(yè)物業(yè)回報率較為穩(wěn)定，年收益率在7%－8%之間，再加上回報周期長，這更加吻合保險資金作為機構(gòu)投資者的口味。她預計，目前成熟市場的保險資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場的。
保險業(yè)內(nèi)人士透露，保險機構(gòu)可以投資一些位于黃金地段的標志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn)，可以委托專業(yè)化公司進行經(jīng)營管理。業(yè)內(nèi)人士分析，保險機構(gòu)面對不動產(chǎn)市場還比較稚嫩，因此地域上也都選擇的是風險較小的黃金地段以降低風險。
國巨投資基金管理有限公司董事長孫飛還建議，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，相較其他投資資金而言，保險資金進入時間晚，規(guī)模小，目前市場已經(jīng)被前期進入的投資資金占據(jù)優(yōu)勢，保險資金投資房地產(chǎn)政策放開初期就選擇直投的模式仍有一定的難度，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場。
保險資金投資不動產(chǎn)，收益穩(wěn)定但流動性較差，因此建立什么樣的退出機制，也是保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)的風險考慮因素。因此征求意見稿規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)的投資回收機制，包括直接轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓債權(quán)、股權(quán)和不動產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動產(chǎn)進行證券化或設(shè)立不動產(chǎn)投資計劃實現(xiàn)退出等方式。
華安產(chǎn)險副總經(jīng)理李安民表示，在具體的投資方式上更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的方式規(guī)避風險。李安民認為，如果直接投資房地產(chǎn)，保險公司至少是要專門成立一個房地產(chǎn)部門，對于公司來說不但增加成本，在發(fā)展初期也會面臨各種專業(yè)性問題，同時也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長孟曉蘇也認為，REITs對于保險機構(gòu)來說是一個非常好的載體，按照國外成熟模式的經(jīng)驗，其年收益率一般可達7%-8%。
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